Etapy egzekucji z udziału w nieruchomości

Zajęcie

Po otrzymaniu od wierzyciela wniosku o wszczęcie egzekucji z udziału dłużnika w nieruchomości, komornik:

1. wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania,
2. przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów,
3. zawiadamia o zajęciu udziału w nieruchomości pozostałych współwłaścicieli.

Nieruchomość jest zajęta:

• w stosunku do dłużnika nieruchomość z chwilą doręczenia mu wezwania, a w razie nie doręczenia wezwania, z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów;
• w stosunku do osób trzecich, nieruchomość z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Zajęciem zatem objęte są także:

1. części składowe nieruchomości,
2. przynależności nieruchomości,
3. pożytki naturalne i cywilne.

Rozporządzenie (sprzedaż, darowizna, zamiana) nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Toczy się ono tak, jak gdyby nigdy nie doszło do rozporządzenia nieruchomością. Właściciel nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, wprawdzie może ją zbyć (czynność zbycia jest ważna), ale postępowanie egzekucyjne będzie toczyć się w taki sposób, jakby do rozporządzenia nieruchomością nie doszło. Innymi słowy, na potrzeby postępowania egzekucyjnego przyjmuje się, że to nie nabywca, lecz dłużnik nadal jest właścicielem zajętej nieruchomości.

Należy podkreślić, że skutki zajęcia w postaci bezskuteczności czynności rozporządzających nie mają zastosowania do nieruchomości, której dłużnik był jednym ze współwłaścicieli, a która orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność została przyznana na wyłączną własność współwłaścicielowi niebędącemu dłużnikiem, chociażby orzeczenie sądowe zostało wydane w uwzględnieniu zgodnego wniosku uczestników postępowania po zajęciu tej nieruchomości*.

* – Uchwała SN z 19 grudnia 1980 r., III CZP 65/80, LexPolonica nr 303590